Quý 3/2026, thị trường chung cư Hà Nội xuất hiện một diễn biến ít thấy sau nhiều năm giá liên tục leo thang: mặt bằng giá bắt đầu đi xuống. Theo CBRE Việt Nam, giá chào bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội bình quân khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 5% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.
Dù giá điều chỉnh, lượng người xuống tiền không tăng tương ứng, khiến nhiều người đang tìm nhà băn khoăn có nên mua chung cư ngay lúc này hay chờ thêm. Bài viết dưới đây giải đáp những câu hỏi thực tế mà người mua nhà thường đặt ra trước khi quyết định.
Giá chung cư Hà Nội hiện đang giảm bao nhiêu?
Mỗi đơn vị nghiên cứu đưa ra một con số riêng, nhưng đều chung xu hướng giảm. Dưới đây là tổng hợp để bạn dễ so sánh:
- CBRE (giá chào bán thứ cấp): bình quân 60 triệu đồng/m2, giảm 5% so với quý trước, giảm 8% so với cùng kỳ 2025
- Batdongsan.com.vn (giá rao bán thứ cấp): giảm 15% từ đầu năm 2026 đến tháng 9, riêng quý 3 giảm 5% so với quý trước
- Batdongsan.com.vn (giá rao bán sơ cấp): giảm 9% cùng giai đoạn, mức giảm nhẹ hơn thứ cấp
- Savills (chênh lệch giá sơ cấp so với thứ cấp): 28% ở căn hộ hạng A, 17% ở hạng B
Cần lưu ý, các tỷ lệ này phản ánh xu hướng chung của thị trường, không có nghĩa mọi dự án đều giảm giá đồng loạt. Căn hộ đã bàn giao, có cư dân ở ổn định và pháp lý hoàn chỉnh thường giữ giá tốt hơn những căn từng được mua với kỳ vọng bán lại nhanh.
Mức giảm ba quý liên tiếp từ Savills nói lên điều gì?
Savills ghi nhận giá căn hộ thứ cấp trung bình tại Hà Nội đã giảm ba quý liên tiếp, dù vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy đà giảm không phải hiện tượng nhất thời của một quý mà đã kéo dài, buộc người bán phải điều chỉnh kỳ vọng khi thời gian tìm khách kéo dài hơn trước.
Với người mua, khoảng chênh 28% và 17% giữa giá sơ cấp và thứ cấp là cơ sở để so sánh, nhưng không phải yếu tố duy nhất. Tuổi đời công trình, chi phí sửa chữa, phí quản lý hằng tháng và điều kiện vay ngân hàng đều cần được tính vào tổng chi phí trước khi so sánh hai lựa chọn.
Tại sao giá giảm nhưng giao dịch vẫn ít người mua?
Giá giảm chưa kéo theo lượng giao dịch tăng. CBRE thống kê quý 3/2026 có hơn 3.900 căn hộ mới bán được, giảm 33% so với quý trước và giảm 66% so với cùng kỳ năm 2025, mức thấp nhất kể từ quý 1/2024. Savills cũng ghi nhận lượng căn hộ bán được trên thị trường sơ cấp Hà Nội giảm 26% so với quý trước và giảm 48% so với cùng kỳ năm 2025.
Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An, cho biết lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại đang ở mức 13-15% mỗi năm, trở thành rào cản lớn với người mua sử dụng vốn vay. Bà nhận định việc giảm giá chào bán chưa đủ tạo giao dịch nếu người mua chưa cân đối được khoản trả nợ dài hạn.
Lãi vay ngân hàng tác động thế nào đến khả năng mua nhà?
Lãi suất là biến số ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bạn phải trả hằng tháng. Thử lấy một ví dụ cụ thể: căn hộ 70m2 theo giá thứ cấp bình quân 60 triệu đồng/m2 có giá khoảng 4,2 tỷ đồng, chưa gồm thuế, phí trước bạ và chi phí hoàn thiện nội thất.
Nếu vay khoảng một nửa giá trị căn hộ, người mua cần tính cả khoản trả gốc lẫn lãi hằng tháng, đồng thời dự trù khả năng chi trả khi mức lãi suất ưu đãi ban đầu kết thúc và chuyển sang lãi suất thả nổi 13-15% mỗi năm như hiện nay.
Nên chọn chung cư thứ cấp hay chờ dự án mới mở bán?
Theo Batdongsan.com.vn, phân khúc thứ cấp chiếm 54% lượng giao dịch căn hộ ước tính trong quý 3/2026, cao hơn mức 46% của sơ cấp. Trong đó, nhu cầu ở thực chiếm tới 83% cơ cấu khách mua căn hộ thứ cấp theo khảo sát của đơn vị này.
Ưu điểm của căn hộ chuyển nhượng là có thể kiểm tra trực tiếp chất lượng xây dựng, tiện ích thực tế và tình trạng pháp lý trước khi quyết định. Ở chiều ngược lại, một số chủ đầu tư dự án mới áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài thời gian thanh toán để giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho người mua. Dù chọn phương án nào, các khoản ưu đãi cần được quy đổi về tổng chi phí thực, bao gồm giá bán, lãi vay sau thời gian ưu đãi và thời điểm nhận nhà.
Tâm lý người mua hiện nay ra sao qua khảo sát môi giới?
Khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy phần lớn người mua vẫn đang ở trạng thái quan sát thêm. Cụ thể, 36% môi giới cho biết khách hàng tiếp tục trì hoãn giao dịch để chờ xem diễn biến; 25% nhận thấy khách mặc cả và chờ giá giảm thêm; 21% đánh giá khách hàng còn thận trọng, cân nhắc kỹ; chỉ 18% ghi nhận người mua sẵn sàng quyết định ngay khi tìm được sản phẩm phù hợp.
Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Group, ông Trần Minh Tiến, nhận định thị trường chuyển nhượng đang chuyển từ trạng thái mua nhanh, bán nhanh sang giai đoạn chọn lọc. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu khiến quyết định mua gắn nhiều hơn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn, thay vì lướt sóng như trước.
Xu hướng chọn lọc ở Hà Nội có liên quan gì tới chung cư tại TP.HCM như Grand Saigon?
Dù diễn biến giá và thanh khoản nói trên thuộc thị trường Hà Nội, tâm lý người mua kỹ hơn về pháp lý, tiến độ và tổng chi phí đang là xu hướng chung của phân khúc căn hộ trên cả nước. Tại TP.HCM, một dự án chung cư như Grand Saigon tại Đại lộ Võ Văn Kiệt cũng nằm trong bối cảnh này, nơi hồ sơ pháp lý rõ ràng và tiến độ bàn giao là những yếu tố người mua quan tâm hàng đầu.
Nguồn cung mới tại TP.HCM cũng đang được bổ sung. Đơn cử, khu vực trung tâm thành phố vừa ghi nhận thông tin về việc quy hoạch chung cư 35 tầng cao 135m tại Chợ Gà Gạo Quận 1, cho thấy nguồn cung căn hộ tại khu vực nội thành vẫn tiếp tục được bổ sung song song với các dự án đang triển khai.
Cần kiểm tra những gì trước khi quyết định mua một căn hộ?
Trước khi đặt cọc, nên đối chiếu mức giá chào bán với các giao dịch tương đồng gần nhất trong cùng khu vực, thay vì chỉ dựa vào mức giá niêm yết. Hồ sơ pháp lý của căn hộ, bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) nếu đã có, cũng cần được kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng.
Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng, đánh giá nhu cầu nhà ở thực vẫn được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập và hạ tầng cải thiện, nhưng khả năng chi trả vẫn là thách thức với nhiều người mua. Savills dự kiến quý 4/2026 sẽ có khoảng 7.000 căn hộ mới từ 11 dự án được đưa ra thị trường Hà Nội, tạo thêm lựa chọn nhưng cũng là áp lực cạnh tranh với các căn hộ chuyển nhượng hiện có.
Nhìn chung, diễn biến giá chung cư Hà Nội quý 3/2026 cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn, khi cả CBRE, Savills và Batdongsan.com.vn đều ghi nhận giá giảm nhưng thanh khoản chưa cải thiện tương ứng. Khi khoảng cách giữa giá chào bán và khả năng chi trả của người mua được thu hẹp hơn, cùng với việc lãi vay ổn định trở lại, thanh khoản của phân khúc chung cư mới có thêm cơ sở để cải thiện.